Od 2020r. wprowadzona została nowa definicja spółek nieruchomościowych. Zgodnie z art. 4a pkt 32 ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych spółką nieruchomościową jest podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,

b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto – w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.2

Zgodnie z przyjętymi przepisami w przypadku przeniesienia przynajmniej 5 % własności udziałów (akcji), praw i obowiązków oraz innych praw o zbliżonym charakterze w spółce nieruchomościowej przez podmiot zagraniczny należny podatek rozliczany będzie i wpłacany przez spółkę nieruchomościową a nie zbywcę.  Do najważniejszych obowiązków spółek nieruchomościowych należy wskazać konieczność ustanowienia przedstawicielstwa podatkowego który będzie realizował obowiązki płatnika dla tych spółek nieruchomościowych które nie mają swojej siedziby lub zarządu na terytorium RP. Niedopełnienie tego obowiązku będzie zagrożone z karą do 1 mln złotych.  Ponadto duże spółki które uzyskają próg 50 milionów złotych przychodu będą miały obowiązek sporządzania odpowiedniej informacji z realizacji strategii podatkowej.

Wskazać należy że nie wszystkie obowiązki wprowadzone przez ustawę będą obowiązywały spółkę nieruchomościową od tego roku. W przypadku obowiązku sprawozdania o stosowanych terminach zapłaty których złożenie było wymagane do końca lutego ministerstwo finansów wskazało że obowiązek ten będzie wymagany za rok 2021r. Ministerstwo przekazało również iż obowiązek składania raportu do 31 marca 2021r. o (podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe, oraz o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze  przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych został przesunięty na kolejny rok. Decyzje te stanowią logiczną konkluzję gdyż skoro spółki nieruchomościowe istnieją w porządku prawnym dopiero od 2021 r. a obowiązek sporządzenia informacji dotyczy ostatniego roku obrotowego  to termin na złożenie właściwych informacji przypada w roku 2022r.