Podatkowe i księgowe rozliczanie przez spółkę deweloperską zaliczek/przedpłat uiszczanych na jej rzecz w związku z realizacją inwestycji (przed jej zakończeniem)

Powszechnym standardem w działalności deweloperskiej jest pobieranie zaliczek od przyszłych nabywców. Płatności dokonywane są na podstawie umów przedwstępnych zawieranych przez dewelopera i nabywcę.

Rozliczenie księgowe

Zgodnie z MSR 18 Przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego jest budowa jednego lub większej liczby nowych budynków wraz z przynależnymi obiektami infrastruktury lub przebudowa (ulepszenie) już istniejącego budynku lub budynków. Przedmiot przedsięwzięcia deweloperskiego – budynek lub znajdujące się  w nim (nich) lokale – jest wznoszony z zamiarem sprzedaży jednemu lub więcej nabywcom.

Szczegółowe regulacje w zakresie ustalenia przychodu ze sprzedaży i kosztów wytworzenia działalności deweloperskiej reguluje Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność developerska (KSR nr.8).

Moment powstania przychodu 

Umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości, na których podstawie wpłacane są środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy zobowiązują strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.  Umowa taka zgodnie z art. 389 K.c. nie skutkuje jednak przeniesieniem prawa własności. Wpłaty dokonywane na podstawie umowy przedwstępnej powinny być traktowane jako wyłącznie zaliczki na poczet przyszłej płatności. Jednocześnie więc nie mogą one stanowić przychodu podatkowego dla dewelopera, jako zaliczki na poczet przyszłej dostawy, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 Ustawy o PDOP. Datą powstania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu na gruncie przepisów UPDOP będzie dopiero data podpisania aktu notarialnego i wydania nieruchomości (nie później niż dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności).

Zaliczki/ przedpłaty na gruncie podatku VAT

Na podstawie art.19a ust 1 Ustawy VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towarów lub wykonania usługi. Jeżeli przed dostawą towaru w myśl art.19a ust 8 Ustawy o VAT otrzymano całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do wpłaconej kwoty.

Istotą rachunku powierniczego zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo bankowe (Dz.U z 2015 roku poz. 128 ze zm.) jest to, że środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług, wpłacane na ten rachunek jego posiadaczowi przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi może on swobodnie dysponować. Otrzymane środki nie są więc własnością posiadacza rachunku z uwagi na ograniczenie, co do rozporządzania nimi. Uznaje się, że do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku powierniczym płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji do czasu definitywnego przekazania środków mają one charakter zabezpieczający, czyli z punktu widzenia dewelopera nie stanowią zaliczek (przedpłat) ani innej formy zapłaty przed dokonaniem dostawy towary.

W związku z tym obowiązek podatkowy w VAT z tytułu wpłat dokonywanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy powstaje nie z chwilą ich wpłaty na ten rachunek, ale dopiero w momencie ich zwolnienia przez bank. Precyzując, powstanie on w części jaką faktycznie posiadacz rachunku otrzyma, zgodnie z art.19a ust. 8 Ustawy VAT. Zaznaczyć należy, że wszystkie te elementy będą w praktyce miały zastosowanie, o ile wcześniej nie dojdzie do wydania lokalu nabywcy.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 października 2016 roku., nr IPPP1/4512-659/16-2/RK.

Ujęcie księgowe rozliczenia środków pieniężnych na rachunku powierniczym

Środki pieniężne wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy przez nabywców lokali, ewidencjonuje się po stronie Ma konta 24 „pozostałe rozrachunki”, pozostawać będą one na tym koncie do czasu sprzedaży lokali. Po podpisaniu aktów notarialnych i sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić rozliczenie powyższych kwot z należnościami za sprzedane mieszkania, poprzez następujące zapisy:

Ustawa VAT, Ustawa PDOP, Krajowy Standard Rachunkowości nr 8, „Działalność Deweloperska” (KSR nr. 8), Kodeks Cywilny.