Advicero Tax Nexia | REAL ESTATE NEWS | Listopad 2018

Śniadanie podatkowe 2019: Nieruchomości w podatkach-podatki w nieruchomościach
VAT od przekazania majątku likwidacyjnego
Będzie zwrot VAT z tytułu zakupu biurowca
Zmiana w minimalnym podatkiem dochodowym od nieruchomości komercyjnych
Zbycie nieruchomości komercyjnych – konsultacje w sprawie opodatkowania
Kluczowe zmiany w podatkach dochodowych od 2019 r.
Stawki podatku od nieruchomości 2019

1. Śniadanie podatkowe 2019: Nieruchomości w podatkach-podatki w nieruchomościach

Serdecznie zapraszamy Państwa do zapisu na kolejne śniadanie podatkowe dedykowane nadchodzącym zmianom od 2019 roku oraz ich wpływie na branżę nieruchomości. Śniadanie odbędzie się 4 grudnia br. o godzinie 9.15 w siedziebie Advicero Nexia przy ul. Moniuszki 1A w Warszawie. Śniadanie będzie prowadzone w języku polskim. Wszystkich zainteresowanych prosimy o przesyłanie zgłoszeń na adres sdmytruk@advicero.eu, w treści maila prosimy o wpisanie „imienia, nazwiska, firmy oraz 4.12”

2. VAT od przekazania majątku likwidacyjnego

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2018 r. (sygn. akt I FSK 1785/16) w przypadku, gdy nieruchomość trafia nieodpłatnie do wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będącej w likwidacji spółka ta ma obowiązek uregulować VAT.

W przedmiotowej sprawie spółka z powodu likwidacji miała przekazać wspólnikom nieruchomość, przy nabyciu której spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach zbycie nieruchomości w ramach likwidacji to dostawa towarów podlagająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Spółka nie zgodziła się ze stanowiskiem organu uznając, że przekazanie majątku likwidacyjnego wspólnikom nie będzie powodowało konieczności uiszczenia VAT gdyż przedmiotowa nieruchomość będzie w dalszym ciągu używana do celów prowadzenia działalności gospodarczej, a nie wejdzie w skład majątku osobistego wspólników. Dodatkowo spółka podniosła, że majątek zostanie przekazany w skutek likwidacji przez likwidatorów, a nie w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej przez spółkę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oraz Naczelny Sąd Administracyjny uznały stanowisko organu podatkowego za prawidłowe i uznały za bez znaczenia fakt, iż majątek otrzymany przez wspólników będzie im służył do działalności opodatkowanej, jak też to, że zostanie on przekazany w skutek wykonania obowiązków wynikających z regulacji Kodeksu Spółek Handlowych. W tym przypadku zdaniem sądów istotne jest bowiem przekazanie nieruchomości przed formalnym wykreśleniem spółki z Krajowego Rejestru Sadowego oraz fakt, iż likwidatorzy będą działać jedynie w imieniu spółki likwidowanej.

3. Będzie zwrot VAT z tytułu zakupu biurowca

We wrześniu 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podatnik miał prawo odliczyć 42 mln PLN VAT, który zapłacił w cenie nabycia kompleksu biurowego w Warszawie i nie musi tej kwoty oddawać urzędowi skarbowemu. Sąd uznał że przedmiotowa transakcja nie stanowiła ani zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

W przedmiotowej sprawie spółka nabyła w 2016 r. kompleks budynków biurowych w Warszawie za kwotę 40,5 mln EUR. Transakcja ta została uznana za dostawę towarów opodatkowaną VAT i udokumentowana stosowną fakturą VAT. Spółka zapłaciła podatek należny VAT w kwocie 42 mln PLN na rzecz sprzedającego i zgodnie ze swoim prawem dokonała odliczenia go a następnie złożyła wniosek o zwrot podatku VAT. Urząd Skarbowy podjął decyzję o wszczęciu kontroli, po przeprowadzeniu której dokonał zwrotu VAT na rzecz spółki.

Jednakże Mazowiecki Urząd Celno-Skarbowy po kilku miesiącach wszczął kolejną kontrole, podczas której stwierdził, że transakcja była błędnie zakwalifikowana. Zgodnie ze stanowiskiem Mazowieckiego Urzędu Celno-Skarbowego transakcja ta była sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa i powinna zostać opodatkowana nie podatkiem VAT lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), tym samym spółce nie należał się zwrot podatku naliczonego VAT. Izba Administracji Skarbowej w Warszawie w 2017 r. utrzymała powyższą decyzję czego wynikiem było wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przez spółkę, który to nie zgodził się ze stanowiskiem organów podatkowych i uznał, że sprzedaż kompleksu budynków biurowych podlegała opodatkowaniu VAT i spółka otrzymała zwrot podatku zgodnie z prawem.

Jest to jedno z pierwszych takich orzeczeń w Warszawie dotyczące przekwalifikowania transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości, gdzie sąd stanął po stronie podatnika i przyznał prawo do odliczenia pomimo braku wspierającej go interpretacji podatkowej.

4. Zmiana w minimalnym podatkiem dochodowym od nieruchomości komercyjnych

Od przyszłego roku, po odbytych konsultacjach z Komisją Europejską, nastąpi zmiana przepisów dotyczących podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych. Mimo, że podatek ten obowiązuje dopiero od początku 2018 r., został on już zmodyfikowany, i rozszerzeniu uległ zakres opodatkowania na wszystkie budynki będące przedmiotem najmu, dzierżawy lub leasingu finansowego (od 01.01.2019).

Oznacza to, że zarówno budynki mieszkalne i niemieszkalne zostaną objęte nową regulacją. Wyjątkiem dla podatników PIT będą budynki wynajmowane poza działalnością gospodarczą w ramach tzw. najmu prywatnego. Ponadto podatek będzie płacony jedynie od części budynku faktycznie oddanej pod wynajem, a w całości wyłączone z opodatkowania będą nieruchomości, w których udział wynajmowanej powierzchni do ogólnej powierzchni nie przekroczy współczynnika 5%.

Kolejną niekorzystną zmianą jest zmiana sposobu określania limitu 10 mln PLN (poniżej którego nieruchomość nie podlega podatkowi minimalnemu). Ma on odnosić się do podatnika, bez względu na liczbę posiadanych przez niego nieruchomości (a nie jak do tej pory w odniesieniu do jednego budynku). Powyższe podejście ma przeciwdziałać sztucznemu rozdzielaniu nieruchomości na podmioty powiązane.

Dodatkowym narzędziem ma być również wprowadzana klauzula obejścia prawa mająca zastosowanie w przypadku przenoszenia własności nieruchomości bez uzasadnienia ekonomicznego.

Warto również podkreślić, że przepisy przewidują możliwość zwrotu zapłaconego podatku (na wniosek), pod warunkiem, że organy nie stwierdzą nieprawidłowości w obliczeniu dochodu (lub straty) podatnika na zasadach ogólnych oraz w podatku minimalnym. W praktyce możliwe jest złożenie wniosku o zwrot minimalnego podatku dochodowego, jeśli kwota „standardowego” podatku dochodowego jest od niego niższa (lub podatnik wykazuje w danym roku stratę). Możliwość taka istnieje już w odniesieniu do podatku zapłaconego w roku 2018.

5. Zbycie nieruchomości komercyjnych – konsultacje w sprawie opodatkowania

Rozpoczęły się konsultacje w sprawie opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych. Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów doświadczenia ze stosowaniem przez przedsiębiorców przepisów dotyczących VAT w zakresie obrotu nieruchomościami komercyjnymi wskazują, że regulacje te odbierane są jako skomplikowane. Ministerstwo Finansów zbiera opinie strony społecznej odnośnie kryteriów, które muszą zostać spełnione, aby uznać, że transakcja dot. nieruchomości komercyjnej stanowi zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) wyłączone z zakresu VAT. Pozwoli to na opracowanie możliwie kompletnego i precyzyjnego zbioru zasad, na podstawie których podatnicy mogliby klasyfikować przedmiot transakcji w zakresie nieruchomości komercyjnych dla celów VAT, tj. określić czy zbycie nieruchomości komercyjnej jest zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Ministerstwo Finansów uznało, że zastosowanie się̨ do opracowanych i przedstawionych zasad skutkowałoby brakiem podstaw do kwestionowania u podatników poprawności rozliczeń́ w odniesieniu do klasyfikacji przedmiotu transakcji dla celów VAT w przypadku transakcji zbycia/nabycia nieruchomości komercyjnych.

MF planuje zebrać opinie strony społecznej odnośnie kryteriów, które muszą zostać spełnione, aby uznać, że transakcja dotyczy nieruchomości komercyjnej stanowi zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) wyłączone z zakresu VAT.

6. Kluczowe zmiany w podatkach dochodowych od 2019 r.

W związku z tym, że ustawodawca szykuje na nadchodzący rok szereg rewolucyjnych zmian w podatkach poniżej chcielibyśmy przedstawić najbardziej kluczowe z nich:

Nowe zasady poboru WHT

Zmiany mogą wpłynąć głównie na rozliczenia największych podatników, którzy wypłacają w ciągu roku jednemu podmiotowi należności przekraczające 2 mln PLN. W takim przypadku płatnik jest co do zasady zobowiązany do pobrania podatku u źródła od nadwyżki ponad 2 mln PLN wg stawki 20% lub 19%. Stosowne zwolnienia lub obniżki stawki podatku będą mogły być zastosowane tylko i wyłącznie jeśli płatnik złoży zawczasu do organów podatkowych stosowne oświadczenia o posiadaniu wszelkich niezbędnych dokumentów koniecznych do ich zastosowania i spełnieniu stosownych warunków (alternatywnie konieczne jest zdobycie stosownej opinii zabezpieczającej w tym zakresie od organów podatkowych w tym zakresie). Podatek zapłacony wg stawek standardowych będzie mógł być zwrócony, ale dopiero po 6-ciu miesiącach (z opcją wydłużenia tego terminu).

Podatek od wyjścia czyli tzw. exit tax

Celem nowej daniny ma być zapobieganie utracie przez państwo wpływów z podatków za okres, w którym podatnik podlegał polskiej jurysdykcji podatkowej. Stawka podatku od niezrealizowanych zysków ma wynosić 19% podstawy opodatkowania (dla podatników CIT).

Notional interest deduction (NID)

Jest to możliwość zaliczenia do kosztów podatkowych “kosztów” finansowania własnego (zysk zatrzymany w spółce lub dopłaty do spółki) będących odpowiednikiem kosztów finansowania dłużnego.

Nowe obostrzenia dotyczące klauzul obejścia prawa podatkowego

Wprowadzenie nowej sankcji w przypadku zakwestionowania na podstawie klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania rynkowości transakcji z podmiotami powiązanymi (karne stawki w wysokości 10 lub 40% korzyści podatkowej); zmodyfikowanie szczegółowych klauzul obejścia prawa podatkowego (np. dotyczących zwolnienia dla dywidend); dodatkowo uchylone mają zostać interpretacji indywidualne, których przedmiotem były przepisy podatkowe mające na celu przeciwdziałanie unikaniu opodatkowania.

9% stawka CIT

Obniżona stawka podatku będzie przysługiwać w odniesieniu do przychodów (dochodów) innych niż z zysków kapitałowych. Stawka ta przysługiwać ma podatnikom, u których przychody w danym roku podatkowym nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 1,2 mln EUR. Z preferencji będą mogli skorzystać podatnicy posiadający status małego.

Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości

Ustawa reguluje sposób tworzenia i działania procedury inwestycyjnej na wzór funkcjonujących w Unii Europejskiej podmiotów typu REIT. W projekcie zwracają uwagę szczególne korzystne rozwiązania podatkowe.

Nowy pomysł na polskie REIT zakłada, że FINN (firmy inwestujące w najem nieruchomości) ma być spółką akcyjną, której głównym przedmiotem działalności będzie wynajem nieruchomości mieszkalnych. Ona sama, spółki od niej zależne, jak i inwestujący w FINN akcjonariusze mają mieć zapewnione preferencje podatkowe. Podatek CIT od dochodów uzyskiwanych przez spółki F.I.N.N. z najmu nieruchomości mieszkalnych i ich zbycia zostanie odroczony do czasu wypłaty dywidendy akcjonariuszom. Przewidziano stosowanie stawki w wysokości 8,5% CIT od dochodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości mieszkalnych. Wprowadzono zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów spółek zależnych, uzyskanych z najmu i zbycia nieruchomości mieszkalnych. Celem projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości jest zwiększenie udziałów inwestorów instytucjonalnych na krajowym rynku nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych na wynajem oraz umożliwienie działania na tym rynku inwestorom detalicznym.

Mimo tego, że według planu wszystkie rozwiązania zawarte w ustawie mają wejść w życie 1 stycznia 2019 r., to przyjdzie nam poczekać na ostateczny kształt proponowanych rozwiązań. Biorąc pod uwagę wysoko postawiony próg wejścia i liczne obwarowania prawne, może się okazać, że spełnienie wymogów dla skorzystania z zachęt podatkowych może dla niektórych podmiotów okazać się za trudne.

6. Stawki podatku od nieruchomości 2019

Minister Finansów obwieścił nowe stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2019 r. – będą one wyższe o ok. 1,6% od obowiązujących w 2018 r.

a) grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – 0,93 złod 1 m² powierzchni,

b) budynki lub ich części:

mieszkalne – 0,79 złod 1 m² powierzchni użytkowej,
związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – 23,47 złod 1 m² powierzchni użytkowej,
związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych – 4,78 złod 1 m² powierzchni użytkowej,

c) budowle – 2% wartości budowli.

This post is also available in: EN