1. Raportowanie dla spółek nieruchomościowych – projekt rozporządzenia
2. Zakaz odpisów amortyzacyjnych wyższych niż księgowe dla spółek nieruchomościowych
3. Tylko ryczałt ewidencjonowany dla wynajmu nieruchomości
4. NSA po stronie niemieckich funduszy inwestycyjnych – zwolnienie z CIT
5. Kwalifikacja podatkowa wynajmowanego budynku
6. Czy samo posiadanie niewykorzystywanej budowli powinno być opodatkowane?
7. Miasta zwalniają z podatku od nieruchomości za zazielenienie

1. Raportowanie dla spółek nieruchomościowych – projekt rozporządzenia

Zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT (art. 45 ust. 3f ustawy o PIT), spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce są obowiązane przekazać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca następnego roku informację o:

• podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe,
• liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych.

Wzmianka o spółkach nieruchomościowych znajduje się także w „Polskim Ładzie”. Dotyczy ona usunięcia z przepisów ustawy o CIT (art. 27 ust. 1e) oraz ustawy o PIT (art. 45 ust. 3f) sformułowania ,,za pomocą środków komunikacji elektronicznej” i dodania za nimi ustępów stanowiących o tym, że przedmiotowe informacje należy złożyć w postaci elektronicznej, zgodnie ze strukturą logiczną dostępną w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego ministra właściwego ds. finansów publicznych.

W dniu 28 grudnia 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie przesyłania informacji dotyczących spółek nieruchomościowych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W projekcie wskazano, że informacje będą przesyłane elektronicznie i będą musiały być opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo podpisem zaufanym. Ponadto urzędowe poświadczenie odbioru informacji wydawane będzie przez elektroniczną skrzynkę podawczą systemu teleinformatycznego administracji skarbowej po przeprowadzeniu prawidłowej weryfikacji struktury logicznej, poprawności danych i podpisu elektronicznego. Zgodnie z uzasadnieniem do przedmiotowego rozporządzenia, sposób przesyłania tych informacji na pomocą środków komunikacji elektronicznej ma uwzględniać potrzebę zapewnienia bezpieczeństwa, wiarygodności i niezaprzeczalności danych w nich zawartych oraz potrzebę ochrony ich przed nieuprawnionym dostępem.

Projekt nie doczekał się jeszcze dalszych prac.

2. Zakaz odpisów amortyzacyjnych wyższych niż księgowe dla spółek nieruchomościowych

W ramach „Polskiego Ładu” wprowadzono ograniczenie możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych ponad limit ustanowiony do celów księgowych przez spółki nieruchomościowe.

Podstawą prawną przedmiotowej regulacji jest zmieniony art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, który to  stanowi, że „kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a–16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.”

Przedmiotowa zmiana w zakresie rozliczeń podatkowych oznacza, że podatkowa amortyzacja nieruchomości zostanie mocno ograniczona, co negatywnie może wpłynąć na bieżące wyniki z inwestycji.

Ustawodawca w uzasadnieniu wskazał, że celem zmiany treści regulacji jest zmniejszenie różnic występujących między wartością wykazywanego przez spółkę nieruchomościową dochodu przed jego opodatkowaniem podatkiem dochodowym, a wartością wykazywanego za ten sam okres zysku brutto.

Przepis obowiązuje od 1 stycznia 2022 r.

3. Tylko ryczałt ewidencjonowany dla wynajmu nieruchomości

Zmiany w ramach „Polskiego Ładu”  dotkną także osoby, które wynajmują lokale mieszkalne. Osoby te przychody z wynajmu będą  rozliczać  wyłącznie w postaci ryczałtu ewidencjonowanego (nie jak dotychczas – w ramach wyboru ryczałt ewidencjonowany lub opodatkowanie przychodów z tego tytułu według skali podatkowej). Dotyczy to wyłącznie najmu prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Podstawą prawną jest art. 9 „Polskiego Ładu”, który nadaje art. 2 ust. 1a ustawy o PIT następujące brzmienie: ,,Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.”  Przepis ten odsyła do art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, który stanowi o źródłach przychodów, a w pkt. 6 wskazuje na: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Skutkiem dokonanych zmian będzie brak możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania poniesionych kosztów uzyskania przychodów. W szczególności dotknie to osoby stosujące odpisy amortyzacyjne, w ich przypadku obciążenia podatkowe mogą znacznie wzrosnąć. Większe podatki zapłacą także ci, którzy ponoszą duże koszty remontu wynajmowanych lokali oraz osoby, które wynajmują mieszkania kupione na kredyt.

Stawki zryczałtowanego podatku od najmu mają wynosić tak jak dotychczas 8,5% od kwoty czynszu najmu do kwoty 100 000 PLN oraz 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 PLN.

Ponadto „Polski Ład” zmienia art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 2a ustawy o CIT, co prowadzi do wykluczenia amortyzacji lokali mieszkalnych oraz praw o charakterze mieszkalnym. Zmiana jest postrzegana jako niekorzystna przede wszystkim dla wynajmujących mieszkania, ale też przedsiębiorców prowadzących swój biznes we własnym domu czy też mieszkaniu. Dodatkowo, ustawodawca w art. 71 ust. 2 „Polskiego Ładu” wprowadza możliwość przejściowego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r. – taka możliwość będzie istniała nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r.

4. NSA po stronie niemieckich funduszy inwestycyjnych – zwolnienie z CIT

Seriami wyroków z dnia 25 listopada 2021 r. (sprawy o sygn. akt II FSK 470/19, II FSK 862/19, II FSK 813/19, II FSK 1176/19, II FSK 1269/19) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że przychody osiągane przez nieruchomościowe fundusze inwestycyjne z siedzibą w Niemczech są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych w Polsce. Jako istotną przesłankę do zastosowania zwolnienia wskazał, żeby przychody te były uzyskiwane z inwestycji prowadzonych w Polsce za pośrednictwem spółek z o.o.

Zatem Naczelny Sąd Administracyjny podważył prezentowane dotychczas podejście organów podatkowych stwierdzając, że potencjalna możliwość inwestowania za pośrednictwem spółki komandytowej nie eliminuje zwolnienia podatkowego w Polsce w sytuacji, gdy na rynku polskim fundusz faktycznie uzyskuje przychody z inwestycji w spółki z o.o. – które to inwestycje dozwolone są także dla polskich funduszy inwestycyjnych. A więc dla celów stosowania zwolnienia przewidzianego w ustawie o CIT – status prawny funduszy inwestycyjnych z innych krajów Unii Europejskiej nie może być analogiczny jak w przypadku funduszy polskich.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego podnoszone przez organ podatkowy różnice w zakresie dozwolonych inwestycji funduszu zagranicznego nie mogą być podstawą do kwestionowania zwolnienia z podatku dochodowego w Polsce takich dochodów, które są zwolnione w przypadku ich osiągania przez fundusze polskie. Tym samym, Naczelny Sąd Administracyjny zakwestionował podejście stosowane powszechnie przez organy podatkowe, zgodnie z którym różnice w statusie prawnym zagranicznych funduszy inwestycyjnych eliminowały możliwość zwolnienia z podatku dochodów uzyskiwanych przez te fundusze w Polsce.

Miejmy nadzieję, że przywołane orzecznictwo przyczyni się do ujednolicenia rozstrzygnięć (pozytywnych dla takich podatników) organów podatkowych. W oparciu o wskazane wyroki fundusze wspólnego inwestowania powinny rozważyć czy w przypadku zapłaty podatku od dochodów z inwestycji w Polsce nie przysługuje im zwrot nienależnie uiszczonej daniny.

5. Kwalifikacja podatkowa wynajmowanego budynku

Przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach zawisła sprawa (sygn. I SA/Gl 487/21) dotycząca kwalifikacji podatkowej wynajmowanego akademiku, który jest określony w ewidencji gruntów i budynków jako budynek mieszkalny.

Sprawa dotyczyła wniosku o interpretację indywidualną, gdzie Wnioskodawca wskazał, że przeważającą częścią powierzchni budynku – akademiku (ok. 85%) będzie stanowić powierzchnia pokojów mieszkalnych oraz powiązane z nią pomieszczenia stanowiące zaplecze – kuchnie, toalety, korytarze i klatki schodowe. Zdaniem wnioskodawcy głównym przeznaczeniem budynku będzie zatem zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych uczelni wyższych, czyli pełnienie funkcji mieszkalnej. Budynek miał też obejmować pomieszczenia zajmowane przez administrację obiektu, pomieszczenia techniczne, ale też magazyny materiałów i pomieszczenia przeznaczone na wynajem dla podmiotów komercyjnych – w szczególności sklepów, kawiarni, siłowni i innych rodzajów aktywności. Głównym celem tych miejsc będzie zwiększenie komfortu zamieszkania w obiekcie. Oprócz tego nie wykluczano wynajmu części pomieszczeń dla podmiotów, które nie są bezpośrednio związane z zapewnianiem mieszkańcom wyższego standardu i zwiększenia atrakcyjności mieszkania – np. na biuro kancelarii prawnej.

Przedmiotem sporu zawisłego przed Sądem była kwestia opodatkowania powierzchni opisanego budynku. Ściślej rzecz ujmując – ustalenie czy budynek będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki ustalonej dla budynków mieszkalnych (z rt.. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Zdaniem spółki spełnianie celów mieszkaniowych i realizacja funkcji mieszkaniowej pozwala na zastosowanie wskazanych niższych stawek podatku dla budynków mieszkalnych (Spółka uważała, że podwyższona stawka powinna dotyczyć jedynie tej części akademika, która została wynajęta podmiotom komercyjnym). Ponadto uznanie budynku za budynek mieszkalnych argumentowała faktem zakwalifikowania budynku do Klasyfikacji Środków Trwałych oraz ujęcia w ewidencji gruntów i budynków nieruchomości jako budynku mieszkalnego.

Sąd nie zgodził się z wykładnią przepisów wnioskodawcy, stwierdził, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wyższa stawka podatku dotyczy budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Na tej podstawie – zdaniem Sądu – organ słusznie uznał, że Spółka jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na udostępnianiu podmiotom trzecim części budynku odpłatnie.

Dla Sądu kluczowe znaczenie miał rodzaj prowadzonej działalności, a tym samym znaczenie budynku w osiągnięciu efektów tej działalności. Jeśli budynek nie byłby wykorzystany, wówczas spółka nie mogłaby zrealizować swojego zamierzenia ekonomicznego, co przesądza o tym, że jest on zajęty na prowadzenie działalności. Zatem mamy – zdaniem Sądu – do czynienia z budynkiem mieszkalnym zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej.

Sąd dokonał też analizy różnic pomiędzy pojęciami ,,związany”, a ,,zajęty” na prowadzenie działalności gospodarczej. Pierwszy termin ,,związany” posiada definicję legalną zgodnie z którą przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności rozumie się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy. Z koeli zaś pojęcie ,,zajęty” – choć nie ma definicji legalnej – uważa się, że jest to budynek, w którym faktycznie prowadzi się działalność gospodarczą. Nie wystarczy tu zatem samo posiadanie budynku.

6. Czy samo posiadanie niewykorzystywanej budowli powinno być opodatkowane?

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 czerwca 2021 r., sygn. akt III FSK 3555/21 rozstrzygnął na korzyść podatników budzącą wątpliwości wykładnię art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych Podatnik spierał się z organem podatkowym o opodatkowanie faktycznie niewykorzystywanej budowli związanej z działalnością gospodarczą.

W przedmiotowej sprawie mieliśmy do czynienia ze stanem faktycznym w którym podatnik prowadził działalność gospodarczą związaną z ogromnym zapotrzebowaniem na wodę i musiał za pomocą sieci wodociągowej i rurociągów ową wodę doprowadzać. Podatnik w ramach swoich działań przestał wykorzystywać jedną z rur, ponieważ przestała być konieczna – usunął z niej wodę, odciął to połączenie i zaślepił rurociąg. Jednocześnie ten nieużytkowany odcinek zostawił na gruncie, gdyż demontaż wiązałby się z poniesieniem dodatkowych wydatków.

Podatnik zwrócił się do organu podatkowego z pytaniem czy – skoro nie korzysta już z tego odcinka rurociągu – to czy powinien wykazywać do opodatkowania jako budowlę cały rurociąg?

Na tak postawione pytanie podatnik zasugerował odpowiedź przeczącą. Niestety organ podatkowy, podobnie jak sąd I instancji w Gliwicach (w wyroku I SA/Gl 485/20) nie przychylił się do tego zdania. Sąd stwierdził, że zgodnie z wykładnią przedmiotowego przepisu sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę budowli skutkuje uznaniem, że jest ona związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sytuacja ta została rozstrzygnięta przez Naczelny Sąd Administracyjny na kanwie orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego (sygn. SK 39/19), który uznał, że taka interpretacja art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, prowadząca do wniosku, że wyłącznie posiadanie budowli przez przedsiębiorcę prowadzi do uznania, że jest ona związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, jest niezgodny z Konstytucją. Zdaniem Trybunału przedsiębiorcy nie mogą być obciążeni wyższą stawką podatku jedynie z powodu faktu posiadania, mimo że budynki nie służą im do prowadzenia działalności gospodarczej. Podejście prezentowane przez organy podatkowe powodują nieproporcjonalne obciążenia podatkowe polegające na nieodróżnieniu sytuacji podatników posiadających budowlę, ale jej niewykorzystujących z tymi, którzy ją wykorzystują. Ponadto regulacji tej nie można uzasadnić ochroną interesu publicznego (nie są zatem spełnione przesłanki testu proporcjonalności).

Naczelny Sąd Administracyjny dodał wobec powyższego, że wykładnia omawianego przepisu powinna uwzględniać fakt posiadania przez przedsiębiorcę budowli, ale też to czy przedmiot opodatkowania jest wykorzystywany dla prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli zatem w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z fragmentem rurociągu, który jest trwale wyłączony z eksploatacji nie stanowi on przedmiotu opodatkowania z końcem miesiąca, w którym jego wyłączenie miało miejsce.

7. Miasta zwalniają z podatku od nieruchomości za zazielenienie

Pierwsze miasta – jak chociażby Katowice – wprowadzają zwolnienie od podatku za zielenienie nieruchomości.

W tekście przedmiotowej uchwały, czytamy – zwalania się od podatku od nieruchomości powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych znajdującą się w budynkach mieszkalnych, w których w trakcie obowiązywania niniejszej uchwały wykonane zostały i są utrzymane zielone dachy na całej powierzchni dachu z wyjątkiem części niemożliwych, ze względów technicznych do obsadzenia roślinnością, bądź zainstalowane zostały i są utrzymane na ścianach zewnętrznych ogrody wertykalne (wraz z systemem korzeniowym), stanowiące co najmniej 50 procent powierzchni ściany, na której został utworzony ogród wertykalny. Dodatkowym warunkiem jest brak zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych oraz opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Uchwała w sprawie zwolnienia została przyjęta dnia 22 lipca 2021 r. i będzie obowiązywać do dnia 30 czerwca 2024 r. – przy czym najprawdopodobniej jej obowiązywanie zostanie przedłużone.

Uzasadniając wprowadzenie uchwały radni posługują się argumentacją, zgodnie z którą zielone dachy są naturalnymi filtratorami miejskich zanieczyszczeń, cieszą oko, pomagają regulować temperaturę wewnątrz budynków, a także chronią przed upałami i wiatrem. Potrafią także ograniczyć hałas i nadmiar wilgoci.

Podobne zmiany zapowiedziały także władze miasta Gdańska i Poznania. O analogicznych rozwiązaniach zaczynają także debatować radni innych miast. Obrazuje to nowy trend wśród samorządów, a także to, że działania proekologiczne stają się coraz większą częścią legislacji. Zgodnie z deklaracjami władz miast chcą oni w ten sposób walczyć z wszechogarniającą zabudową betonową. Warto mieć na uwadze, że w przypadku Kalisza zwolnienie nie dotyczy budynków, w których prowadzona jest działalność gospodarcza.

Wielu obserwatorów zjawiska zauważa, że podobne rozwiązania możemy już od kilku lat zaobserwować na zachodzie. Najprawdopodobniej właśnie kraje zachodnie zainspirowały władze lokalne w Polsce do wdrożenia takich rozwiązań. Najwięcej miast o dużej powierzchni zielonych dachów – zgodnie z raportem ,,Living Roofs and Walls from policy to practice” obejmującym różne zagadnienia w dziedzinie zielonych dachów wydanym przezEuropejską Federację Stowarzyszeń Zielonych Dachów i Elewacji – znajduje się w Austrii, Niemczech i Szwajcarii.