Aktualności

Advicero Nexia
Strona główna / Aktualności / Advicero Nexia | REAL ESTATE NEWS | Styczeń 2021

Advicero Nexia | REAL ESTATE NEWS | Styczeń 2021

  1. Spółki nieruchomościowe z nowymi obowiązkami
  2. Nowy obowiązek – publikacja strategii podatkowej
  3. Zwolnienie z podatku minimalnego do końca okresu epidemii
  4. Opłata za użytkowanie wieczyste a pomoc państwa
  5. Czym jest podatek od deszczu
  6. Przesłanki opodatkowania VAT dostawy nieruchomości
  7. Odsprzedaż mediów jako transakcja związana z nieruchomością

1. Spółki nieruchomościowe z nowymi obowiązkami

Począwszy od 1 stycznia 2021 r. do polskich regulacji w zakresie podatku dochodowego wprowadzono nową kategorię podmiotu – tzw. spółkę nieruchomościową, która jest definiowana jako podmiot inny niż osoba fizyczna, zobowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

  • na pierwszy dzień roku podatkowego (lub obrotowego) co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości, i jednocześnie ta wartość przekraczała kwotę 10 mln PLN (definicja dla podmiotów rozpoczynających działalność) lub
  • na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (lub obrotowy) co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości, i jednocześnie ta wartość przekraczała kwotę 10 mln PLN, oraz w roku poprzedzającym rok podatkowy (lub obrotowy) przychody podatkowe (lub odpowiednio przychody ujęte w wyniku finansowym) z tytułu najmu i podobnych umów, lub ze zbycia nieruchomości lub udziałów z innych spółek nieruchomościowych stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów (definicja dla podmiotów innych niż wskazane w punkcie powyżej).

Spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków czy też prawa o podobnym charakterze byłyby zbywane, będzie obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego – jako płatnik – 19% podatek od dochodu z tego tytułu, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Powyższy obowiązek powstaje, gdy:

  • stroną zbywającą jest polski nierezydent (osoba prawna lub fizyczna) oraz
  • zbywane są udziały lub prawa, które dają co najmniej 5% praw głosu (bądź 5% praw do udziału w zysku).

Co istotne, w przypadku, w którym spółka nie posiadałaby informacji o kwocie transakcji, podatek należny ustala się w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji).

Ponadto wprowadza się obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego dla spółki nieruchomościowej, która nie ma siedziby lub zarządu na terytorium RP – przy czym z tego obowiązku są zwolnione spółki nieruchomościowe, które podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w państwie UE lub EOG.

W ostatecznym brzmieniu przepisów usunięto zapis jakoby spółki nieruchomościowe musiały prezentować swoją politykę podatkową. Dzieje się to tylko wówczas gdy przekroczą 50 mln euro obrotu.

2. Nowy obowiązek – publikacja strategii podatkowej

Ustawa z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw wprowadziła m.in. obowiązek publikowania informacji o strategii podatkowej realizowanej przez przedsiębiorców. Tak też, od dnia 1 stycznia 2021 r. podatnicy CIT, u których wartość przychodu uzyskana w roku podatkowym przekroczyła 50 milionów EUR, a także grupy kapitałowe, bez względu na wysokość osiągniętych przychodów, zobowiązane będą do publikowania na swojej stronie internetowej (a w przypadku jej braku – na stronie podmiotu powiązanego) informacji o strategii podatkowej.

Jakie elementy powinny zostać zawierać opublikowana strategia podatkowa przez przedsiębiorcę? Przede wszystkim informacje o procesach oraz procedurach zarządzania zobowiązaniami podatkowymi, w tym także ilość przekazanych informacji Szefowi KAS o schematach podatkowych, informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi, których wartość przekracza 5% sumy bilansowej aktywów, informacje o planowanych lub podejmowanych działaniach restrukturyzacyjnych, informacje o złożonych przez podatnika wnioskach o wydanie interpretacji prawa podatkowego, wiążących informacji stawkowych czy akcyzowych, a także informacje w zakresie dokonywania rozliczeń podatkowych między krajami, gdzie stosowana jest szkodliwa konkurencja podatkowa. A to wszystko z zachowaniem tajemnicy handlowej.

Kwestią problematyczną było do tej pory określenie odpowiedniej daty obowiązku publikacji na stronie internetowej. Jednak dnia 9 grudnia 2020 r. MF wyjaśnił, że ustawa nowelizująca nie przewiduje regulacji przejściowych, zatem podatnicy będą obowiązani do sporządzenia i publikowania informacji już za 2020 r. do dnia 31 grudnia 2021 r.

Udostępnienie informacji o stosowanych podatkowych praktykach jest kluczowe dla podatnika, ponieważ za niezastosowanie się do obowiązku, może być on obciążony karą pieniężną w wysokości do 250 000 PLN. Istotne jest zatem, aby podmioty, których obowiązek ten dotyczy, już teraz odpowiednio zadbały skuteczne procedury nowego obowiązku.

3. Zwolnienie z podatku minimalnego do końca okresu epidemii

Przedsiębiorcy nie zapłacą podatku od przychodów z budynków (tzw. podatku minimalnego) do końca okresu epidemii.

Na podstawie art. 38ha ustawy z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o PIT, ustawy o CIT, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw, zwalnia się z podatku od przychodów z budynków przychody podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 24b, ustalone za okres od dnia 1 marca 2020 r. do dnia 31 grudnia 2020 r., a także od dnia 1 stycznia 2021 r. do końca miesiąca, w którym stan epidemii został odwołany – w przypadku obowiązywania po dniu 31 grudnia 2020 r. stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19.

Mając na uwadze dalej utrzymujący się stan epidemii, zwolnienie z podatku od przychodów z budynków, będą przysługiwało zgodnie z postanowieniami również od dnia 1 stycznia 2021 r.

Warto wspomnieć, że początkowo Tarcza 1.0 przesunęła jedynie termin zapłaty podatku minimalnego od  nieruchomości komercyjnych do maja 2020 r. Natomiast później przepisy te uchylono i zastąpiono je całkowitym zwolnieniem do końca okresu epidemii, bez jakichkolwiek warunków.

4. Opłata za użytkowanie wieczyste a pomoc państwa

Zgodnie z opublikowaną decyzją Komisji Europejskiej z dnia 13 listopada 2020 r. nr SA.57172 (2020/N), wprowadzono możliwość ubiegania się o pomoc w zakresie odroczenia terminu płatności podatku lub rozłożenia zapłaty podatku na raty lub na odroczeniu lub rozłożeniu na raty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę lub odsetek od nieuregulowanych w terminie zaliczek na podatek nawet do 31 grudnia 2022 r.

Zgodnie z opublikowaną decyzją, pomoc ta dotyczy podatków wskazanych jedynie w art. 3 pkt 3 lit. a i b Ordynacji podatkowej, gdzie wyłączono z tego zakresu opłaty i niepodatkowe należności budżetowe. Mając na uwadze, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego ma charakter cywilnoprawny, to jest wyłączona z zakresu powyższej pomocy.

Natomiast warto zwrócić uwagę na art. 15ja ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach, zgodnie z którym opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości należącej do zasobu Skarbu Państwa może zostać pomniejszona proporcjonalnie do liczby dni w roku, w których obowiązywał stan zagrożenia epidemicznego oraz stan epidemii z powodu COVID-19.

Należy jednak przy tym spełnić określone ustawą warunki, do których należy m.in. zgłoszenie wniesienia opłaty w pomniejszonej wysokości staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu, wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej, przed upływem terminu 31 stycznia 2021 r. Dodatkowo, podatnik musi spełnić warunek braku zaległości w regulowaniu zobowiązań podatkowych, składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych, Fundusz Pracy lub Fundusz Solidarnościowy do końca trzeciego kwartału 2019 r. Ponadto, konieczne jest wykazanie faktycznego spadku obrotów, w następstwie wystąpienia COVID-19, którego wartość musi wynosić (i) nie mniej niż o 25%, obliczone jako stosunek obrotów z dowolnego miesiąca po 31 grudnia 2019 r. do poprzedniego miesiąca lub (ii) nie mniej niż 15%, obliczone jako stosunek obrotów z 2 kolejnych miesięcy (po 31 grudnia 2019 r.) do analogicznego okresu poprzedniego roku.

Zwróćmy uwagę nie tylko na warunki, które uprawniają do pomniejszenia opłaty, ale również na fakt, że nieruchomość ta musi należeć do zasobu Skarbu Państwa.

5. Czym jest podatek od deszczu

Wbrew pozorom nie jest to nowa opłata, bowiem obowiązuje w Polsce od 1 stycznia 2018 roku, a podstawy należy szukać w ustawie Prawo Wodne. Charakteryzowana jest jako opłata, a nie podatek, ponieważ nie posiada charakteru fiskalnego.

Pobierana jest za „zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonywania na nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2 robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem mających wpływ na zmniejszenie tej retencji przez wyłączenie więcej niż 70% powierzchni nieruchomości z powierzchni biologicznie czynnej na obszarach nieujętych w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej.” Wyjaśniając – to sytuacja, w której wykonany obiekt sprawia, że odpływająca woda nie trafia na tereny zielone, a do kanalizacji, przez dochodzi do strat wodnych.

Wysokość opłaty za usługi wodne co do zasady ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz przekazuje odpowiednią informację podmiotom obowiązanym do ponoszenia opłat za usługi wodne, zawierającą także sposób obliczenia tej opłaty. Jeżeli na działce znajduje się urządzenie do retencjonowania wody o pojemności powyżej 30 proc. z odpływu rocznego z danej powierzchni, opłata wynosi 5 gr za 1m2. Natomiast jeśli właściciel nieruchomości nie wprowadził takiego rozwiązania, to zapłaci 50 gr za 1m2.

Obecnie opłata jest głównie ponoszona przez przedsiębiorców, natomiast planowane zmiany doprowadzą do zwiększenia spektrum płatników. Planuje się, że opłata ma dotyczyć powierzchni od 600 m2, przy ponad 50% zabudowy, a stawki mają wynieść od 0,45 PLN do 1,50 PLN rocznie.

6. Przesłanki opodatkowania VAT dostawy nieruchomości

W wyroku z 28 sierpnia 2020 r. (sygn. I FSK 1476/17) Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym nie można uznać, że całokształt działań podejmowanych przez podatnika w związku z planowaną sprzedażą działki, a mianowicie podział tej działki na 5 mniejszych działek i wydzielenie drogi oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że podatnik działał jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie podatnik był właścicielem działki gruntu, co do której wystąpił o warunki zabudowy, a następnie podzielił ją na kilka mniejszych działek. Podatnik wystąpił z wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia, czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a on sam zostanie uznany z tego tytułu za działającego w charakterze podatnika VAT. W wydanej interpretacji organ potwierdził opodatkowanie VAT, od czego odwołał się podatnik. Sąd pierwszej instancji wydał odmienne rozstrzygnięcie.

Jak stwierdził NSA, kluczowe dla rozstrzygnięcia jest ustalenie, czy podjęte czynności spełniają przesłanki działalności gospodarczej, a to wymaga oceny okoliczności faktycznych. Opierając się o tezy sformułowane przez TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10, za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie mogą być uznawane czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, ale inaczej jest, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, do tego stopnia, że czynności przybierają formę profesjonalną i w konsekwencji zorganizowaną. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego o charakterze działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Decydujące jest, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt zachowuje się jak handlowiec.

7. Odsprzedaż mediów jako transakcja związana z nieruchomością

Krótki stan faktyczny przedstawiony w interpretacji indywidualnej prezentuje się następująco. Wspólnota mieszkaniowa, z uwagi na brak możliwości zawarcia indywidualnych umów w zakresie dostawy wody i centralnego ogrzewania do poszczególnych lokali, dokonuje rozliczeń z dostawcami ww. mediów; jest ona nabywcą mediów od zewnętrznych dostawców, które kupuje we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli lokali. Przedmiotem sporu w NSA było rozstrzygnięcie czy koszty dostarczania mediów do mieszkań są transakcją związana z nieruchomościami znaną z przepisu art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT.

Wg NSA nie każde świadczenie związane z nieruchomością podlega pod ten przepis. Przy ocenie należy odwołać się do rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) Nr 1042/2013 z dnia 7 października 2013 r. zmieniającego rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 oraz orzecznictwa TSUE. Odsprzedaż tzw. mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, lecz nie jest to związek bezpośredni. Bezpośredni związek może wystąpić za to w przypadku dostawy ciepła, wody czy odprowadzania ciepła. Konsekwentnie, wartość transakcji polegającej na rozliczeniach z dostawcami mediów nie może być bezpośrednio uwzględniona w wartości sprzedaży z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (orzeczenie NSA z dnia 19 sierpnia 2020 r., sygn. I FSK 2063/17).

Podobne wpisy